7 tendencias del mercado que todo agente inmobiliario español debe conocer ahora

700.000 transacciones. Un crecimiento del 19,7% interanual. Un récord histórico de 133.000 compradores extranjeros.

El mercado inmobiliario español está en plena expansión, pero la pregunta es: ¿cómo aprovechas esto como agente?

Estos no son números secos de un informe de mercado. Son señales que deben determinar tu estrategia, guiar tu marketing y cambiar tu enfoque hacia donde están las oportunidades.

Hemos analizado los últimos datos del mercado de CaixaBank Research y los hemos traducido en 7 tendencias concretas sobre las que debes actuar ahora.

Entre 2021-2024, España ha acumulado una escasez de 515.000 a 765.000 viviendas, es decir, el 3-4% del parque total de viviendas.

Esta escasez explica hasta el 39% de los aumentos de precios que hemos visto en los últimos años. Y lo más importante: la oferta no está creciendo lo suficientemente rápido para satisfacer la demanda.

Qué significa esto para ti:

Estás en un mercado de vendedores. Las partes vendedoras tienen una posición de negociación fuerte. Si tienes propiedades en venta, puedes justificar precios más altos con datos concretos del mercado.

Acción: Entrénate a ti mismo y a tus vendedores para usar la escasez de vivienda en las negociaciones de precios. "El mercado tiene un déficit estructural de 600.000+ viviendas" es un argumento mucho más fuerte que "el mercado está bien".

El 18% de todas las transacciones, 133.000 viviendas, van a compradores extranjeros. Es un máximo histórico.

Pero aquí es donde se pone interesante: el perfil de estos compradores ha cambiado drásticamente.

Estamos viendo nacionalidades más diversas (no solo los compradores tradicionales del Reino Unido/Holanda/Alemania), mayor poder adquisitivo y un fuerte enfoque en el segmento medio-alto y de lujo. También buscan cada vez más fuera de los puntos calientes tradicionales.

Qué significa esto para ti:

Si todavía solo te comunicas en español, te estás perdiendo el 18% del mercado. Si tu sitio web no es multilingüe, estás perdiendo clientes potenciales frente a competidores que han invertido en marketing internacional.

Acción: Invierte en un sitio web multilingüe (como mínimo inglés, preferiblemente también francés/alemán/holandés). Asegúrate de que tus listados de propiedades estén optimizados para SEO en búsquedas internacionales. Piensa: "luxury villa Costa del Sol" y no solo "chalet de lujo".

La escasez de vivienda no se distribuye uniformemente. Algunas regiones tienen un desequilibrio extremo entre demanda y oferta:

Zonas de mayor presión: Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Málaga

Estas ciudades experimentan la mayor presión, particularmente en las provincias costeras mediterráneas y las regiones insulares donde la demanda extranjera es más fuerte.

Pero aquí está la cuestión: también estamos viendo puntos calientes emergentes donde el crecimiento apenas está comenzando: Castellón, Asturias, Huelva, Córdoba.

Qué significa esto para ti:

Si trabajas en una de las zonas de mayor presión, tienes un mercado fuerte pero también mucha competencia. Si estás en un punto caliente emergente, eres un early mover en un mercado en crecimiento.

Acción para zonas principales: Diferénciate a través de la especialización (lujo, servicios para expatriados, reubicación corporativa) e invierte mucho en SEO para ser encontrado.

Acción para zonas emergentes: Posiciónate ahora como el experto local. Comienza con marketing de contenidos que ponga estas regiones en el mapa para compradores internacionales. En 2 años estos serán los nuevos puntos calientes: prepárate.

Esta es una tendencia que muchos agentes pasan por alto: los compradores extranjeros se están desplazando masivamente hacia el segmento medio-alto y de lujo.

Mayor poder adquisitivo. Presupuestos más grandes. Más enfoque en calidad y servicio que en precio.

Qué significa esto para ti:

Si tus presentaciones de propiedades todavía consisten en unas pocas fotos de smartphone y una breve descripción, estás perdiendo estos clientes frente a agentes que han invertido en presentación profesional.

Acción: Actualiza tu presentación. La fotografía profesional es un mínimo. También considera: imágenes de dron para exteriores, tours virtuales, planos de planta detallados, tomas de estilo de vida que cuenten una historia.

E igualmente importante: actualiza tu propia marca. Los compradores de lujo trabajan con agentes que transmiten lujo. Eso no significa ser caro, significa ser profesional, confiable y atento.

Muchos compradores potenciales, especialmente internacionales, recuerdan el colapso inmobiliario de 2008. Son cautelosos. Preguntan: "¿Es esta otra burbuja?"

Aquí está tu respuesta: No, este mercado es fundamentalmente diferente.

El informe de CaixaBank Research es muy claro: a diferencia del boom de los años 2000, este ciclo tiene un riesgo sistémico mucho menor. Los hogares, promotores e instituciones financieras tienen posiciones financieras mucho más sólidas.

No hay especulación sobreapalancada. Simplemente hay una escasez estructural de viviendas y una demanda fuerte y sostenible.

Qué significa esto para ti:

Esto es oro en tus conversaciones de ventas. Cuando un comprador duda y pregunta sobre los riesgos del mercado, puedes demostrar con datos concretos que este mercado es estable y sostenible.

Acción: Crea una hoja informativa con indicadores clave de estabilidad del mercado que puedas compartir durante las visitas y conversaciones. Haz referencia a informes oficiales (como CaixaBank Research). Hazlo concreto y basado en datos.

132.000 permisos de construcción fueron aprobados en los 12 meses hasta mayo, un crecimiento del 13% interanual.

Después de años de estancamiento, finalmente estamos viendo movimiento en la construcción nueva. Esto es importante porque muestra que los promotores tienen confianza en el mercado y los municipios finalmente están aprobando nuevos proyectos.

Qué significa esto para ti:

Los proyectos de construcción nueva ofrecen oportunidades únicas. Puedes entrar temprano, construir relaciones con promotores y obtener listados exclusivos antes de que aparezcan en portales.

Acción: Identifica promotores activos en tu región. Acércate a ellos de forma proactiva. Ofrécete para manejar su marketing internacional; aquí es donde muchos promotores son débiles pero donde está la demanda.

Con el 18% de todas las transacciones yendo a compradores extranjeros, hay una gran pregunta: ¿quién gana estos clientes?

La respuesta es simple: los agentes que han invertido en la tecnología adecuada.

Los compradores internacionales comienzan su búsqueda en línea. Filtran propiedades en Google. Ven tours virtuales antes de reservar un vuelo. Esperan comunicación rápida y profesional por correo electrónico y WhatsApp.

Qué significa esto para ti:

Si tu sitio web no es multilingüe, no responde a dispositivos móviles, no tiene buenos filtros y no tiene seguimiento automático de clientes potenciales, estás perdiendo estos clientes antes de que siquiera hagan contacto.

Acción: Haz una auditoría tecnológica honesta. Prueba tu propio sitio web como si fueras un comprador internacional. Busca en inglés propiedades en tu región en Google: ¿aparecen tus propios listados? ¿Funciona el formulario de contacto? ¿Recibes correos electrónicos de seguimiento automáticos?

Si la respuesta a estas preguntas es "no", entonces sabes dónde necesitas invertir.